Ayın konusu

Kamulaştırma. Belediyelerin prangası!

Bir belediye, eğer imar için kolları sıvamışsa, mahkemelik olmayı göze almış demektir. Kentsel imar büyük olasılıkla kamulaştırma gerekir. Kamulaştırmanın yolu da her seferinde mahkemeden geçer.

Yıllar süren davalar sonuçlanıncaya kadar hizmet durur! İster belediye kazansın ister mülk sahibi.. Asıl kaybeden her zaman hizmetten yoksun kalan halk olur. Böyle bir çarpıklık kader mi? Neden bu çarpıklığı değiştiremiyoruz?

Buyrun birlikte inceleyelim.

Belediyelerin en zor işlerinden biri, kamulaştırmadır. Hatta birincisidir dense, yalan olmaz.

Ama, kamulaştırma yapılmadan imar çalışması yapmak da hemen hemen olanaksız. Tabii, kamulaştırma sadece imar faaliyeti için değil, belediyelerin mülk edinmeleri için de gerekebilir.

Amaç ne olursa olsun, değişmeyen nokta şu; kamulaştırmanın yolu mahkemeden geçer!

Yerel yönetimler kamulaştırma yapabilme hakkını Anayasa'dan alıyorlar. Ancak, sınırları yasalarla belirlenen bu anayasal hakkın kullanılması çeşitli sıkıntıları da beraberinde getiriyor.

Hem sıkıntılı hem de gerekli

Anayasa'nın 46'ncı ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 1'inci maddeleri kamulaştırmanın ancak kamu yararının gerektirdiği hallerde yapılabileceğini hükme bağlıyor.

Kamulaştırma yapılabilmesi için, belediye encümenince kamu yararı kararı alınması ve bu kararın ilçelerde kaymakam, il merkezlerinde vali tarafından onaylanması gerekiyor.

Ama, eğer, kamulaştırma işlemi belediyelerin onaylı imar planlarına göre yapılacak hizmetler için gerekiyorsa, bu durumda encümen kararına ve mülki amir onayına gerek kalmıyor. Tabii, bu inceliklere dikkat etmeyince sıkıntılar başlıyor.

Uzman tavsiyesi

Konunun uzmanları, kamulaştırmada dikkat edilecek unsurları şöyle sıralıyorlar:

1- Eğer onaylı imar planları gereği bir kamulaştıma yapılacaksa, encümende, sadece kamulaştırma işlemlerine başlandığına dair bir karar alınmalıdır.

2- Belediye Encümenleri ancak kendi belediye hudutları içindeki yerler için kamulaştırma kararı verebilir. Ama bunun istisnası da var.

3- İmar planlarında resmi dairelere ayrılmış olan yerleri belediyeler kamulaştıramazlar. O nedenle buna hiç teşebbüs edilmemeli

4- Belediyeler, 1580 sayılı Belediye Kanununun 15/33 maddesi uyarınca küçük sanayi işletmelerini, imar planında belirtilmiş bölgeye nakletmek amacıyla, kamulaştırma yapabilirler.

5- Belediyeler, belediye meclisinin ucuz konut yapmak ve bunları evi olmayanlara satmak veya kiraya vermek işini, belediyenin zorunlu görevleri arasında almak suretiyle, konut için kamulaştırma yapabilirler.

Kamu idaresine ait mülk nasıl kamulaştırılır?

Belediyeler, sadece -gerçek ya da tüzel- özel kişilerin taşınmazlarını kamulaştırabilirler.

Kamu tüzel kişiliklerinin ve resmi kurumların sahip oldukları taşınmaz malları, yerel yönetimler tarafından kamulaştırılamaz.

Bir belediyenin bir kamu kuruluşunun gayrimenkulüne sahip olabilmesi için, ödeyeceği bedeli de belirterek, mülk sahibi idareye başvurması gerekir.

Malsahibi idare öneriyi reddeder veya 60 gün içinde olumlu yanıt vermez ise mülke talip olan belediye, Danıştay'ın ilgili dairesine başvurur. Bu başvurunun 60 gün içinde karara bağlanması yasa hükmüdür.

Bir önemli nokta da kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi zorunluğudur.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 3. maddesi gereği, kamulaştırma bedeli, ya taşınmaz mal sahibine ödenir veya milli bankalardan birine mal sahibi adına yatırılır. Bu konuda Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.05.1992 gün ve Esas: 1992/8802 Karar:1992/4095 sayılı kararında; belediyelerin yapacağı kamulaştırmalarda kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi gerekir şeklinde karar vermiştir.

*

Püf noktası!

Unutmayın! Başarı ayrıntıda gizlidir

Kamulaştırmanın püf noktaları

1- Kamulaştırılacak olan taşınmazın, sınırını. yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli plan yapılmalıdır.

2- Sahiplerinin, tapu kaydı, bu yok ise zilyetleri ve bunların adresleri tapu ve nüfus kayıtları üzerinden veya haricen yapılacak araştırma ile tespit etmelidir.

3- İlgili emlak vergi dairesinden, taşınmaz malın vergiye esas beyan değeri, vergi beyanı bulunmayan hallerde beyan yerine geçecek takdir değeri istemelidir.

4- Kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesi için, kamulaştırmaya konu taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bu durum bildirilmelidir. Şerh tarihinden itibaren (2) iki yıl içinde belediyece tebligata başlanılamaz ise, bu şerh tapu idaresince tapu sicilinden silinir.

5- Belediyece yapılacak kamulaştırmalarda, bedel tespiti, il ve ilçe kıymet takdir komisyonları tarafından yapılır.

6- Kıymet takdir komisyonlarına, ilçe belediye encümenince, taşınmaz mal sahipleri arasından (2) iki asil, (2) iki yedek üye seçilir. Encümence seçilen kimselerin mutlaka mülk sahibi olması gerekir.

7- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 13. maddesi uyarınca, kamulaştırma kararlarını mal sahibine, zilyedine ve diğer ilgililere tebliğ edilmek üzere;

      a) Kamulaştırılan taşınmaz malın ölçekli bir plan veya ölçekli krokisi

      b) Kamulaştırma Kararı

      c) Kıymet takdiri raporu

      d) Kamulaştırma bedelinin, milli bankalardan birine yatırıldığına dair belge hazırlanır.

      Bu belgeler, bedelin bankaya yatırıldığı tarihten itibaren 30 (otuz) gün içinde notere verilir. Noter (15) onbeş gün içinde belgeleri mal sahibine veya zilyedine tebliğ eder.

8- Bedelin bankaya yatırılmasından önce tebligat yapılmaz, bu durum kamulaştırmanın iptali sebebidir.

9- Noter tarafından yapılan tebligatla beraber 7. maddede belirtilen kararlar ayrıca belediyece ilan olunmalıdır.

10- Yapılan araştırmalar sonunda adresleri bulunmayan veya adreslerinde noter aracılığı ile tebligat yapılamayanlara, 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28. maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat yapılmalıdır.

11- Kamulaştırma işlemleri tamamlandıktan sonra, mal sahibinin ferağ vermesi üzerine, taşınmaz mal belediye adına tapuya tescil ettirilmelidir.

12- Belediyeler 2942 sayılı Kanunun 21. maddesi uyarınca, tek taraflı olarak kamulaştırmadan vazgeçebilirler. Dava sırasında vazgeçme halinde, dava giderleri ile harç ve mahkemece takdir edilecek avukatlık ücretini belediye öder.

13- 2942 sayılı Kanunun 8. maddesi gereği, belediyeler kamulaştırmanın her safhasında mal sahibi ile anlaşarak, taşınmaz malı rızaen satın alarak kamulaştırma yapabilir.

14- Belediyeler 2942 sayılı Kanunun 26. maddesi gereği trampa yoluyla, yani mal sahibinin kabul etmesi halinde bedel yerine, yerel yönetimlerin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından vererek kamulaştırma yapabilir.

15- Yine belediyeler, 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi gereği acele yani, kıymet takdiri dışındaki işlemleri sonradan tamamlanmak üzere, belediyenin istemi üzerine mahkemece (7) yedi gün içinde verilecek acele kamulaştırma kararı ile de kamulaştırmayı gerçekleştirebilirler.

16. 2942 sayılı kanunun 16. maddesi gereği de, mahkeme kararı ile belediyeler, kamulaştırma yapacakları taşınmaz mallara acele el koyabilirler ve mahkeme kararı ile tapuya tescil ettirebilirler.

Sonuç: Kamulaştırma çalışmalarının baş ağrıtmaması için ayrıntılara önem vermek gerekiyor.

*** 

Asıl sorun para!

Kamulaştırma çalışmalarında mülk sahibi ile belediyenin mahkemelik olmasının temelinde parasal uyuşmazlık yatıyor.

Eğer bir taşınmaza, sahibinin karşı koyamayacağı kadar iyi fiyat biçilirse, büyük olasılıkla sorun çıkmıyor. Kamulaştırma yüzünden açılan davalarda görüyoruz ki, itiraz hep mülk sahibinden geliyor. İtiraz nedenini de hep düşük değer verilmesi oluşturuyor.

Peki bir gayrimenkulün değeri neye göre belirleniyor?

Sorunun yanıtı ilginç ve düşündürücü!.

Ülkemizde gayrimenkullerin 6 değişik değeri bulunuyor:

1. Beyan değeri (Gerçek dışıdır. Emlak vergisi için bildirilir ve her zaman gerçek çok düşüktür.)

2. Tapu değeri (Alım-satım sırasında belirtilen değerdir. Alım vergisini az ödemek için bu da gerçek değerin çok altında gösterilir.)

3. Satış değeri (Gerçek değerdir. Ama sadece alan satan bilir. Kayıtlara geçmez.)

4. Kamulaştırma değeri (Kimse tarafından kabul görmeyen değerdir. Hiçbir geçerliliği yoktur. İtirazla değişir.)

5. Ekspertiz değeri (Resmi satışlarda, sigorta işlemlerinde geçerli olan, bilirkişi tarafından saptanan değerdir.)

6. Kredi değeri (Kredi alanla kredi veren arasındaki yakınlığa ve paylaşıma bağlı olarak belirlenir. Bazan gerçek değere çok yakın bazan gerçek değerden çok fazla olabilir.)

*

Mini yorum

Dürüst olalım

Acı da olsa söylemek zorundayız. Vergi vermemek için yurttaş olarak mülkümüzü değersiz gösteriyoruz. Ama, kamu yararına kullanım söz konusu olunca, yani kamulaştırılmak istendiğinde birden mülkümüzün değeri yükseliyor.

Bu; haksızlık değil mi?

Sonra gelsin mahkemeler.. Bilirkişiler..

Elbette, kamulaştırma bedeli, gayrimenkulün gerçek değerinin altında olmasın. Ama, vergi değeri de gerçek değerinin altında tutulmasın!

Halkla yasaları ve kurumları sürekli karşı karşıya getiren unsur, galiba toplumu saran vermeden alma tutkusu.. Bir istimlak bedeliyle köşe dönme hırsı.

Sonuç; kendi halkıyla davalı belediyeler.

***

Kamulaştırma kararları ve kamulaştırma değerlendirmeleri ne yazık ki, ülkemizde hep tartışma konusu olmuştur. Bu yüzden hemen hemen her imar hamlesi darbe yemiştir.

Denebilir ki, her türlü uygulama da denenmiştir. Ya birey çıkarı öne geçmiş, ya devlet inadı üstün olmuş.

Ama, sonuçta toplumun zarar görmesini önleyecek bir çözüm bulunamamıştır.

Herhalde asıl muhtaç olduğumuz şey; dürüstlük.

Bundan yoksun olanlar, daha çok kazanç için toplum çıkarını her zaman hiçe saymışlar, zaman zaman örneklerini gördüğümüz gibi, kamu haklarını korumakla yükümlü olanlar da bunlardan pay almak için çarpıklığa çanak tutmuşlardır.

Çağdaş belediyecilik hizmetlerinin önünde aşılması güç bir engel olarak duran bu emlâk değerlendirme çarpıklığı, demokrasimiz için de bir zafiyet haline dönüşmektedir.

Bugün, on yıllarca uzayan kamulaştırma davaları yüzünden askıya alınmış pekçok imar planı vardır.

Türk siyasetçisi, belediyelerin ayağındaki bu prangayı çözmeyi başarmalıdır.

(Yerel Yönetim dergisi yıl 1997)